Квартирный вопрос сегодня Расприватизация жилья Справочник по жилищному законодательству

ГЛАВА 26 ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ Для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и общим имуществом жилого дома может быть создано товарищество собственников жилья. Товариществом собственников жилья называется некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и распоряжения общим имуществом. Кондоминиум - это единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности. В состав кондоминиума могут входить следующие объекты: - одно здание или его часть, либо несколько зданий, в которых помещения принадлежат различным (не менее чем двум) домовладельцам, с прилегающим земельным участком в установленных границах, пешеходными и транспортными дорогами, бассейнами, водоемами, многолетними зелеными насаждениями и другими подобными объектами; - несколько компактно расположенных зданий или сооружений - односемейных, садовых или дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражей и других объектов, объединенных общим земельным участком и элементами инфраструктуры. Кроме того, кондоминиум может состоять из отдельной части здания размером не менее одной блок-секции, имеющей изолированный от других частей здания вход и межквартирный лестнично-лифтовой узел. Часть здания может быть выделена в отдельный кондоминиум при условии, что надстройка, реконструкция, перестройка либо снос этой блок-секции не нарушит целостность других частей здания, не входящих в состав данного кондоминиума. Организация товарищества Для того чтобы организовать товарищество собственников жилья, необходимо наличие не менее двух собственников жилья. Данное правило не распространяется на случаи организации товарищества во вновь создаваемом кондоминиуме. Как правило, созданию товарищества предшествует проведение организационного и учредительного собраний собственников жиль" (домовладельцев). На организационном собрании рассматривается вопрос о необходимости создания товарищества, его функциях и порядок финансирования деятельности товарищества. На учредительном собрании принимается решение о создании товарищества, а также утверждаются его учредительные документы, подготовленные инициативной группой. Регистрация товарищества Товарищество собственников жилья считается организованным с момента его государственной регистрации в соответствии с порядком, определяемым законом о регистрации юридических лиц для некоммерческих организаций и Законом Российской Федерации от 15.06.96 № 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья". Для регистрации товарищества необходимо представить следующие документы: заявление, подписанное председателем общего собрания домовладельцев; выписку из протокола общего собрания, содержащую решение об организации товарищества и утверждении его устава; устав товарищества, принятый общим собранием домовладельцев, с указанием схем поредения и распределения долей участия всех домовладельцев; копии правоустанавливающих документов всех домовладельцев -собственников помещений в кондоминиуме, удостоверенные уполномоченным на то лицом; описание общего имущества в кондоминиуме; паспорт домовладения; другие документы, предусмотренные законодательством для регистрации юридических лиц (квитанция об оплате регистрационного сбора, гарантийное письмо и т. д.). Региональными нормативными актами, регламентирующими порядок создания товариществ собственников жилья, может быть предусмотрено представление и иных документов, например учредительного договора товарищества. Представленные для регистрации товарищества документы должны быть рассмотрены в срок не более 10 дней. В течение указанного срока принимается решение о регистрации товарищества или о предоставлении срока для приведения представленных документов в соответствие с требованиями законодательства либо об отказе в регистрации товарищества. Решение регистрирующего органа в пятидневный срок со дня его принятия высылается в адрес лица, указанного в заявлении о регистрации товарищества, или по другому указанному им адресу либо вручается названному лицу или иному уполномоченному им лицу под расписку. На основании полученного решения зарегистрированному товариществу в пятидневный срок выдается свидетельство о регистрации. Если представлены не все документы, необходимые для осуществления регистрации, регистрирующий орган устанавливает срок представления недостающих документов. При представлении недостающих документов в установленный срок заявление считается поданным в день первоначального предоставления документов. В противном случае заявление и другие документы считаются непредставленными и возвращаются заявителям. Регистрирующий орган отказывает в регистрации товарищества в. случае существенного нарушения порядка и условий организации товарищества, при несоответствии устава товарищества требованиям закона, а также в случае, если решение об организации товарищества принято с нарушениями установленного порядка. Отказ в государственной регистрации товарищества не может служить препятствием для повторной подачи документов на государственную регистрацию (при условии устранения оснований, вызвавших отказ). Решение регистрирующего органа может быть обжаловано в судебном порядке. Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации, имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты. Если иное не предусмотрено уставом, товарищество создается без ограничения срока деятельности. Товарищество собственников жилья отвечает по своим обязательства всем принадлежащим ему имуществом, но не отвечает по обязательствам своих членов.     Приложение к распоряжению Премьера Правительства Москвы от 5 января 1997 года № 9-РП ПРИМЕРНЫЙ УСТАВ товарищества собственников жилья (название товарищества) "_____________________________________" (название товарищества)   1. Общие правила 1.1. Товарищество собственников жилья "_____________________________________________", (название) далее - Товарищества, созданное решением общего собрания собственников помещений кондоминиума и их представителей (протокол №___ от"___" _________ ___г.) для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и распоряжения (в установленных законом пределах) общим имуществом в соответствии с Законом Российской Федерации "О товариществах собственников жилья", законами и нормативными актами г. Москвы. 1.2. Местонахождение (юридический адрес) Товарищества: г. Москва, ул. ________, д. _____ (при наличии в кондоминиуме нескольких жилых зданий перечислить их почтовые адреса). 1.3. Товарищество является некоммерческой организацией, не ставящей своей целью получение прибыли, Товарищество вправе осуществлять хозяйственную деятельность р соответствии со ст. 41 Закона Российской Федерации "О товариществах собственников жилья". Средства, полученные Товариществом в результате хозяйственной деятельности, не подлежат распределению между членами Товарищества в виде дивидендов. 1.4. Товарищество является юридическим лицом с момента государственной регистрации, имеет самостоятельный баланс, расчетный и иные счета в банках, круглую и иные печати со своим наименованием, угловой штамп, бланки и другие реквизиты. 1.5. Товарищество может от своего имени совершать любые сделки, не противоречащие законодательству и настоящему Уставу, приобретать имущественные и неимущественные права и нести обязанности, представлять общие интересы домовладельцев в государственных органах власти и управления, органах местного самоуправления. 1.6. Имущество Товарищества состоит из движимого и недвижимого имущества, входящего в состав кондоминиума, приобретенного на средства, состоящие из вступительных или иных взносов, обязательных платежей членов Товарищества и (или) полученных в результате его хозяйственной деятельности. Средства Товарищества могут пополняться за счет дотаций на эксплуатацию, текущий и капитальный ремонт, коммунальные услуги и иных дотаций в соответствии с законодательством Российской Федерации и актами г. Москвы. 1.7. Товарищество отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Товарищество не отвечает по обязательствам своих членов. 1.8. Товарищество руководствуется в своей деятельности настоящим Уставом, действующим законодательством, а при наличии договоров с органами исполнительной власти и местного самоуправления также и этими договорами. 2. Цели и предмет деятельности 2.1. Товарищество создается для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества (кондоминиума), владения, пользования и в установленных пределах распоряжения общим имуществом. 2.2. Предметом деятельности Товарищества являются: - управление, обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в кондоминиуме; - строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в кондоминиуме; - сдача в аренду, в наем либо продажа недвижимого имущества, входящего в состав кондоминиума и находящегося в собстве нности Товарищества, в случае недостаточности средств, необходимых для содержания общего имущества кондоминиума и улучшения данного имущества; - обеспечение домовладельцев коммунальными и прочими услугами; - защита и представление общих интересов домовладельцев в государственных органах власти и управления, органах местного самоуправления, судах, а также во взаимоотношениях с иными юридическими лицами и гражданами; - обеспечение соблюдения домовладельцами и членами их семей, а также арендаторами и нанимателями правил пользования жилыми и нежилыми помещениями, местами общего пользования и придомовой территорией, утвержденных общим собранием членов Товарищества; - исполнение роли заказчика на работы по эксплуатации, ремонту, надстройке и реконструкции помещений, зданий и сооружений; - заключение договоров, контрактов, соглашений с гражданами и юридическими лицами (в том числе иностранными) в соответствии с целями своей деятельности; - исполнение обязательств, принятых по договорам; - проведение мероприятий по благоустройству и озеленению придомовой территории; - получение и использование на нужды Товарищества в соответствии с полномочиями, предоставленными Уставом, кредитов банков, в том числе под залог недвижимого имущества и под гарантии государственных и муниципальных органов; - осуществление хозяйственной деятельности в пределах, предусмотренных ст. 41 Закона Российской Федерации "О товариществах собственников жилья" и законодательством для некоммерческих организаций; - представление интересов Товарищества в качестве истца и ответчика в судах. 3. Права и обязанности Товарищества 3.1. Товарищество имеет право: 3.1.1. Заключать договоры на управление и/или обслуживание и эксплуатацию общего имущества, в том числе помещений, находящихся в собственности Товарищества, с любым физическим лицом или организацией любой формы собственности, имеющими лицензию, на соответствующий вид деятельности, если это предусмотрено законодательством. 3.1.2. Организовывать собственное домоуправление для обслуживания кондоминиума, пользующееся правами жилищно-коммунальной организации и расчетным счетом Товарищества, получив для этого, в случае необходимости, лицензии на соответствующие виды деятельности. 3.1.3. Определять бюджет Товарищества на год, включая расходы на текущий и капитальный ремонт, реконструкцию, эксплуатацию недвижимости и благоустройство территории, включая взносы и отчисления в фонды, создаваемые в соответствии с настоящим Уставом и законодательными актами Российской Федерации и г. Москвы. 3.1.4. Устанавливать размеры платежей, сборов и взносов для каждого домовладельца на основании законодательных актов Российской Федерации, г. Москвы, настоящего устава и решений общего собрания домовладельцев. 3.1.5. Пользоваться кредитами банков с согласия общего собрания домовладельцев. 3.1.6. Иметь в собственности помещения в кондоминиуме. 3.1.7. Выполнять работы и оказывать услуги членам Товарищества. 3.1.8. Передавать на договорных началах материальные и денежные средства лицам, выполнявшим работы и предоставившим услуги. 3.1.9. Продавать и передавать коммерческим и некоммерческим организациям, гражданам, обменивать, сдавать в аренду оборудование, инвентарь и другие материальные ценности, а также списывать их с баланса Товарищества в связи с физическим и моральным износом. 3.1.10. С согласия общего собрания домовладельцев надстраивать, перестраивать со сносом и без него объекты общего имущества или помещения, находящиеся в собственности Товарищества, в соответствии с градостроительными нормами и правилами, с оформлением соответствующей документации в установленном порядке. 3.1.11. Получать в аренду земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных построек, а также осуществлять в соответствии с градостроительными правилами и нормами застройку на прилегающем и выделенном земельных участках с оформлением разрешительной документации в установленном порядке. 3.1.12. Предъявлять иски к домовладельцам при неуплате последними обязательных платежей и иных сборов и взносов, установленных законодательством, требовать полного возмещения причиненных ему убытков из-за невыполнения домовладельцами обязательств по уплате платежей, сборов и взносов в порядке, установленном гражданским законодательством, в том числе судебном. 3.1.13. Совершать иные действия и заключать сделки, соответствующие целям и предмету деятельности Товарищества. 3.2. Товарищество обязано: 3.2.1. Выполнять требования Закона Российской Федерации "О товариществах собственников жилья", иных законодательных и нормативных актов Российской Федерации и г. Москвы, а также Устава. 3.2.2. Выполнять договорные обязательства в порядке, предусмотренном действующим законодательством. 3.2.3. Обеспечивать выполнение домовладельцами обязательств по своевременному внесению обязательных платежей, сборов и взносов в соответствии с действующим законодательством. Уставом, решениями общего собрания домовладельцев. 3.2.4. Обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в кондоминиуме, обеспечивать контроль за использованием недвижимости, находящейся в собственности домовладельцев, в соответствии с целевым назначением и нормами жилищного и гражданского законодательства. 3.2.5. Выступать заказчиком на работы и услуги по содержанию, эксплуатации и ремонту (текущему и капитальному) недвижимости, входящей в состав кондоминиума, в соответствии с перечнем, предписываемым Правилами и нормами технической эксплуатации жилого фонда, заключать договоры с предприятиями и организациям, имеющими лицензии на право заниматься соответствующим видом деятельности, производить своевременную оплату их услуг. 3.2.6. Обеспечивать соблюдение интересов всех членов Товарищества при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью, правил поведения в кондоминиуме, распределении межу домовладельцами издержек по содержанию и ремонту общего имущества. 3.2.7. Пресекать действия третьих лиц, затрудняющих либо препятствующих реализации прав владения, пользования и в установленных пределах распоряжения домовладельцами общим имуществом в кондоминиуме. 3.2.8. Представлять интересы домовладельцев в случаях, предусмотренных настоящим Уставом и действующим законодательствам, в отношениях с третьими лицами, включая органы государственной власти и управления. 4. Общее имущество в кондоминиуме 4.1. Общим имуществом в кондоминиуме, находящимся в общей долевой собственности членов Товарищества, являются объекты, перечисленные в ст. 7 Закона Российской Федерации "О товариществах, собственников жилья" и Законе города Москвы от 09.11.94 № 19-87 "О перечне объектов общего пользования в жилых зданиях, являющихся общим имуществом собственников помещений". 4.2. Общее имущество в кондоминиуме, как правило, не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения в кондоминиуме. 4.3. По решению домовладельцев, принятому на общем собрании в соответствии с процедурой, предусмотренной Уставом, объекты общего имущества могут быть переданы в пользование лицу или лицам, если это не связано с нарушением охраняемых законом прав и интересов домовладельцев. 4.4. Доля каждого домовладельца в праве общей собственности на общее имущество (далее - доля участия) пропорциональная доле принадлежащих ему помещений в кондоминиуме, распределение долей закрепляется соглашением участников долевой собственности на общее имущество. Доля участия домовладельца - собственника комнаты (комнат) в коммунальной квартире определяется исходя из приходящейся на него общей площади в квартире, установленной пропорционально находящейся в его собственности жилой площади. 4.5. Доля собственности каждого домовладельца в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме следует, судьбе права собственности на помещение в кондоминиуме, принадлежащее этому домовладельцу. 4.6. Доля собственности нового домовладельца (покупателя, наследника и т. п.) в праве общей собственности равна доле предшествующего домовладельца. 4.7. Домовладельцы в кондоминиуме несут бремя расходов по содержанию и ремонту общего имущества в соответствии с долей участия (п. 4.4 настоящего Устава). 4.8. Неиспользование домовладельцем принадлежащих ему помещений либо отказ от пользования общим имуществом не являются основанием для освобождения домовладельца полностью или частично от участия в общих расходах на содержание и ремонт общего имущества в кондоминиуме. 5. Членство в Товариществе 5.1. Членами Товарищества являются домовладельцы - собственники помещений (жилых и нежилых) в кондоминиуме, а также юридические лица, которым государственное или муниципальное недвижимое имущество в кондоминиуме принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. 5.2. Членство в Товариществе возникает у домовладельца с момента регистрации Товарищества в установленном порядке, а в дальнейшем (после организации Товарищества) все лица, приобретающие помещения в кондоминиуме, становятся членами Товарищества немедленно после возникновения у них права собственности на помещение (государственной регистрации права собственности). 5.3. Членство в Товариществе прекращается с момента ликвидации последнего как юридического лица, с момента смерти гражданина или ликвидации юридического лица - собственника помещения в кондоминиуме, а также в связи с отчуждением недвижимого имущества, дававшего право на членство в Товариществе. При реорганизации юридического лица - члена Товарищества или смерти гражданина - члена Товарищества правопреемники входят в Товарищество с момента возникновения права собственности на помещение в кондоминиуме. 6. Права и обязанности членов Товарищества 6.1. Член Товарищества обязан: - соблюдать жилищное, гражданское законодательства, ст. 15-18 Закона Российской Федерации "О товариществах собственников жилья", правил проживания в кондоминиуме, а также другие решения, принятые общим собранием членов Товарищества; - соблюдать требования настоящего Устава, принимать участие в работе общего собрания; - соблюдать государственные технические, противопожарные и санитарные нормы и правила содержания дома и придомовой территории. 6.2. Член товарищества имеет право: - участвовать в деятельности Товарищества как лично, так и через своего представителя, имеющего оформленные в установленном порядке полномочия, в том числе избирать и быть избранным в органы управления и контроля Товарищества; - вносить предложения по совершенствованию деятельности Товарищества, устранению недостатков в работе органов управления; - осуществлять предпринимательскую деятельность в принадлежащих им на праве собственности помещениях с соблюдением требований законодательства, санитарных, противопожарных и иных нормативов; - сдавать в наем или в аренду помещения, принадлежащие ему на праве собственности, в порядке, установленном законодательством; - производить отчуждение (продажу, мену, дарение) принадлежащих ему помещений одновременно со своей долей в общем имуществе в кондоминиуме; - завещать в установленном порядке принадлежащую ему жилую и нежилую площадь; - осуществлять другие права, предусмотренные настоящим Уставом и действующим законодательством. 7. Органы управления Товарищества 7.1. Высшим органом управления Товарищества является общее собрание. . 7.2. Руководство текущей деятельностью Товарищества осуществляет правление. 7.3. Контроль за работой правления, соблюдением им действующего законодательства, требований настоящего Устава и решений общего собрания осуществляет ревизионная комиссия. 8. Общее собрание членов Товарищества 8.1. Организация общего собрания: 8.1.1. Уведомление о проведении общего собрания направляется правлением Товарищества или лицом (лицами), по инициативе которого созывается общее собрание, в письменной форме и вручается каждому домовладельцу под расписку или путем почтового отправления (заказ- ным письмом). Уведомление направляется не позднее, чем за 10 дней до даты проведения общего собрания. 8.1.2. В уведомлении о проведении общего собрания указывается, по чьей инициативе созывается общее собрание, место и время проведения собрания, повестка дня собрания. Общее собрание не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были заявлены в повестке дня. 8.1.3. Каждый домовладелец на общем собрании обладает количеством голосов пропорционально его доле участия. 8.1.4. Общее собрание правомочно, если на нем присутствуют домовладельцы или их представители, обладающие более 50% голосов от общего числи голосов домовладельцев. В случае отсутствия кворума инициатор назначает новую дату, место и время проведения общего собрания. Вновь назначенное общее собрание может быть созвано в срок не ранее 48 часов и не позднее 30 суток с момента несостоявшегося ранее общего собрания. 8.1.5. Общее собрание ведет председатель правления или его заместитель. В случае их отсутствия общее собрание ведет один из членов правления, В случае отсутствия членов правления председательствующий может быть избран из членов Товарищества. Для ведения протокола собрания избирается секретарь собрания. Собрание по выбору способа управления кондоминиумом или учредительное собрание Товарищества ведет инициатор собрания. 8.1.6. Решение принимается большинством голосов присутствующих на общем собрании домовладельцев или их представителей и оформляется протоколом. 8.2. Решение общего собрания, принятое в порядке, предусмотренном настоящим Уставом и действующим законодательством, является обязательным для всех домовладельцев, в том числе для тех, которые независимо от причин не приняли участия в голосовании. 8.3. Годовое общее собрание членов Товарищества (домовладельцев) проводится не позднее 60 дней после окончания финансового года. Внеочередное общее собрание членов Товарищества может быть созвано по инициативе правления, членов Товарищества, обладающих 10 и более процентами голосов от общего числа голосов членов Товарищества, а также по требованию ревизионной комиссии или органа местного самоуправления. 8.4. К исключительной компетенции общего собрания членов Товарищества относятся: внесение изменений и дополнений в Устав Товарищества; решение о реорганизации и ликвидации Товарищества; принятие решений об отчуждении, о сдаче в аренду, залоге или передаче иных прав на имущество Товарищества домовладельцам или третьим лицам; предоставление сервитутов или иных прав пользования общим имуществом в кондоминиуме; принятие решений о приобретении, строительстве, реконструкции, в том числе с расширением (надстройкой), возведение хозяйственных построек и других сооружений, ремонте недвижимого имущества в кондоминиуме; принятие решения о получении заемных средств, включая банковские кредиты; определение направлений использования дохода от хозяйственной детальности Товарищества; введение ограничений на использование общего имущества; избрание правления и ревизионной комиссии; утверждение годового финансово-хозяйственного плана и отчета о его выполнении; установление размера обязательных платежей и взносов членов Товарищества; образование специальных фондов Товарищества, в том числе резервного, на восстановление и проведение ремонта кондоминиума и оборудования; рассмотрение жалоб на правление, председателя правления и комиссии Товарищества; принятие и изменение по представлению председателя правления правил внутреннего распорядка и положения об оплате труда обслуживающего персонала Товарищества; определение размера вознаграждения членам правления Товарищества. Уставом Товарищества к компетенции общего собрания членов Товарищества может быть также отнесено решение иных вопросов. 8.5. Общее собрание имеет право решать вопросы, отнесенные к компетенции правления. 8.6. Решение по вопросам, перечисленным в подл. 2 - 6 п. 8.4 настоящего Устава, принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов Товарищества. По остальным вопросам решения принимаются большинством голосов от общего числа голосов членов Товарищества или их представителей, присутствующих на собрании.* *Уставом Товарищества могут быть предусмотрены: а) раздельное голосование по группам домовладельцев в зависимости от вида принадлежащих им помещений (жилых или нежилых) в кондоминиуме и решаемых вопросов; б) увеличение количества голосов, необходимых для принятия решений по вопросам, отнесенным Уставом к исключительной компетенции общего собрания членов Товарищества. 9. Правление Товарищества 9.1. Правление Товарищества избирается из числа членов Товарищества общим собранием на срок, установленный настоящим Уставом (но не более чем на 2 года), и осуществляет руководство текущей деятельно- стью Товарищества по всем вопросам, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания. Правление является исполнительным органом Товарищества, подотчетным общему собранию членов Товарищества. В случае, когда в государственной (муниципальной) собственности находится более 30% площади всех помещений в кондоминиуме, представитель соответствующего члена Товарищества входит в правление Товарищества в обязательном порядке. 9.2. Правление избирает из своего состава председателя. 9.3. В обязанности правления входят: - соблюдение Товариществом действующего законодательства и требований Устава; - контроль за своевременным внесением членам Товарищества установленных платежей и взносов; - составление годового бюджета Товарищества, смет и отчетов, предоставление их на утверждение общему собранию; - заключение договоров от имени Товарищества; - представительство Товарищества; - управление кондоминиумом или заключение договоров на управление; - наем рабочих и служащих для обслуживания кондоминиума или увольнения их; - заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт недвижимого имущества в кондоминиуме; - ведение списка членов Товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и отчетности; - созыв и организация проведения общего собрания; - выполнение иных обязанностей, вытекающих из Устава Товарищества; 9.4. Заседание правления признается правомочным при участии в нем большинства членов правления. 9.5. Правление имеет право распоряжаться средствами Товарищества, находящимися на его счете в банке, в соответствии с финансовым планом. (Максимальный размер средств, которыми правление может оперировать единовременно в чрезвычайных ситуациях вне рамок утвержденного общим собранием финансового плана, может быть ограничен в Уставе Товарищества решением общего собрания). 9.6. Правление собирается на свои заседания не реже 1 раза в месяц. 10. Председатель правления Товарищества 10.1. Председатель правления избирается на срок ___, но не более чем на срок работы правления. 10.2. Председатель обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам Товарищества, которые для них обязательны. Председатель действует и подписывает от имени Товарищества платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом не подле- жат обязательному одобрению правлением или общим собранием, разрабатывает и вносит на утверждение общего собрания правила внутреннего распорядка обслуживающего персонала Товарищества, Положение об оплате труда обслуживающего персонала Товарищества. 11. Ревизионная комиссия 11.1. Ревизионная комиссии (ревизор) избирается общим собранием из числа членов Товарищества (за исключением членов правления) не более чем на 2 года. 11.2. Ревизионная комиссия, состоящая более чем из одного ревизора, из своего состава избирает председателя. 11.3. Ревизионная комиссия (ревизор): - проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности Товарищества не реже одного раза в год; - представляет общему собранию заключение по бюджету, годовому отчету и размерам обязательных платежей и взносов; - созывает в случае необходимости внеочередное общее собрание членов Товарищества. 12. Средства Товарищества 12.1. Средства Товарищества состоят из: - вступительных и иных взносов, обязательных платежей, направленных на реализацию уставных целей и задач; - дотаций на эксплуатацию, текущий и капитальный ремонт недвижимости, коммунальные услуги, иных дотаций; - компенсаций за предоставление льгот по оплате жилищно-коммунальных услуг, услуг по техническому обслуживанию и иных услуг отдельным категориям граждан, предусмотренных действующим законодательством; - доходов от хозяйственной деятельности; - средств специальных фондов; - прочих поступлений. 12.2. Часть свободных денежных средств может быть помещена в облигации, сертификаты, акции и другие ценные бумаги исключительно на основании решения общего собрания Товарищества. 12.3. Решением общего собрания Товарищества могут образовываться специальные фонды для реализации уставных задач. Порядок образования и расходования средств специальных фондов определяется общим собранием. 13. Прекращение деятельности Товарищества 13.1. Прекращение деятельности Товарищества возможно в форме реорганизации (слияния, разделения, присоединения, выделения) либо ликвидации. 13.2. При реорганизации Товарищества его права и обязанности переходят к правопреемникам в соответствии с передаточным актом. 13.3. Товарищество ликвидируется: - по решению общего собрания в случае физического уничтожения комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме; - по решению общего собрания в связи с изменением способа управления кондоминиумом; - по решению суда на основании требования органов исполнительной власти или местного самоуправления: а) в связи с устойчивой финансовой несостоятельностью Товарищества; б) в случае осуществления деятельности по управлению жилым фондом и нежилыми помещениями без надлежащего разрешения (лицензии), полученной в установленном порядке; в) при осуществлении деятельности, запрещенной законодательством либо противоречащей уставным целям Товарищества. 13.3. Порядок ликвидации Товарищества: 13.3.1. Управление кондоминиумом переходит от правления Товарищества к ликвидационной комиссии с момента принятия решения о ликвидации. 13.3.2. Ликвидационная комиссия помещает в органах печати, в которых публикуются данные о государственной регистрации юридических лиц, публикацию о ликвидации Товарищества, порядке и сроке заявления требований его кредиторов. Срок заявления требований кредиторами не может быть меньше чем два месяца со дня публикации о ликвидации Товарищества. 13.3.3. Ликвидационная комиссия принимает меры по выявлению кредиторов и получению дебиторской задолженности, а также уведомляет в письменной форме кредиторов о ликвидации Товарищества. 13.3.4. По окончании срока для предъявления требований кредиторами ликвидационная комиссия составляет промежуточный ликвидационный баланс, который содержит сведения о составе имущества Товарищества, перечне предъявляемых кредиторами требований, а также о результатах их рассмотрения. Промежуточный ликвидационный баланс утверждается общим собранием членов Товарищества (при решении о самороспуске) или органом, принявшим решение о его ликвидации, по согласованию с Московской регистрационной палатой. 13.3.5. Если имеющиеся у ликвидируемого Товарищества денежные средства недостаточны для удовлетворения требований кредиторов, ликвидационная комиссия осуществляет продажу имущества Товарищества с публичных торгов в порядке, установленном для исполнения судебных решений. 13.3.6. Выплата денежных сумм кредиторам ликвидируемого Товарищества производится ликвидационной комиссией в порядке очередности, установленной ст. 64 Гражданского кодекса Российской Федерации (ч. 1), в соответствии с Промежуточным ликвидационным балансом, начиная со дня его утверждения, за исключением кредиторов пятой очере- ди, выплаты которым производятся по истечении месяца со дня утверждения промежуточного ликвидационного баланса. 13.3.7. После завершения расчетов с кредиторами ликвидационная комиссия составляет ликвидационный баланс, который утверждается общим собранием членов Товарищества или органом, принявшим решение о ликвидации Товарищества, по согласованию с Московской регистрационной палатой. 13.3.8. При ликвидации Товарищества недвижимое и иное имущество, оставшееся после расчетов с кредиторами, распределяется, как правило, в соответствии с долями участия членов Товарищества либо в ином порядке, установленном настоящим Уставом, по отдельным видам имущества. 13.3.9. Ликвидация Товарищества считается, завершенной, а Товарищество - прекратившим существование после внесения об этом записи в Единый государственный реестр юридических лиц Московской регистрационной палаты. 14. Заключительные положения 14.1. Устав утверждается общим собранием членов Товарищества и вступает в силу с даты государственной регистрации Товарищества в качестве юридического лица. 14.2. Поправки, изменения и дополнения к настоящему Уставу вносятся на основании решения общего собрания, принятого большинством голосов членов Товарищества или их представителей, присутствующих на общем собрании (если не предусмотрено иное). Изменения и дополнения к настоящему Уставу не могут противоречить Закону Российской Федерации "О товариществах собственников жилья" и другим законодательным актам Российской Федерации и г. Москвы и подлежат государственной регистрации. 14.3. Настоящий Устав составлен в ___ экземплярах, имеющих одинаковую силу. 14.4. Расходы по созданию и регистрации Товарищества делятся пропорционально долям участия, закрепленным за каждым домовладельцем. Устав утвержден общим собранием членов Товарищества "___________________________________________" (название) от "________"_________________ г. Подписи членов Товарищества: Организация товарищества во вновь создаваемом кондоминиуме Кондоминиум может быть создан путем строительства или реконструкции недвижимости любым физическим или юридическим лицом, включая органы государственной исполнительной власти и местного самоуправления, а также группу лиц, действующих совместно, имеющих необходимое разрешение на застройку. Право собственности на недвижимое имущество вновь создаваемого, кондоминиума возникает с момента государственной регистрации кондоминиума. Заказчик, застройщик, иные физические или юридические лица, которые имеют или будут иметь право собственности на вновь создаваемое имущество, могут образовать товарищество собственников жилья во вновь создаваемом кондоминиуме. Для регистрации товарищества во вновь создаваемом кондоминиуме необходимо представить следующие документы: заявление, подписанное лицом или лицами, образующими товарищество; устав товарищества, принятый заявителем; копию разрешения на застройку; другие документы, перечень которых устанавливается законодательством (квитанция об уплате регистрационного сбора, опись документов в двух экземплярах, при необходимости письмо и т. д.). При образовании застройщика застройщик имеет особые права: сохранять за собой после начала продажи помещений права на застройку на строительство или пристройку дополнительных помещений или объектов общего имущества во вновь создаваемом кондоминиуме, но на срок не более трех лет с момента создания товарищества; установить строительный сервитут на объекты общего имущества (для осуществления своих прав на застройку); на создание административных офисов по продаже и управлению в помещениях кондоминиума, принадлежащих застройщику. Особые права застройщика должны быть определены в уставе товарищества, кроме того, в уставе могут быть предусмотрены и иные права застройщика, соответствующие его целям и не противоречащие законодательству и не ущемляющие права товарищества. Никакие дополнения или изменения, относящиеся к особым правам застройщика, не могут быть внесены в устав товарищества собственников жилья без согласия застройщика. Передача прав собственности на помещения во вновь создаваемом кондоминиуме приобретателям по договору возможна лишь после государственной регистрации вновь создаваемого кондоминиума, а также регистрации товарищества собственников жилья. При этом любой договор об отчуждении помещения в кондоминиуме, а также предварительный договор, предоставляющий право в будущем стать собственником помещения во вновь создаваемом кондоминиуме, - говорится в ст. 49 Закона "О товариществах собственников жилья", - должен включать в качестве обязательного условия приобретения помещения членство в товариществе. Согласно постановлению Конституционного Суда Российской Федерации от 3 апреля 1998 года № 10-П данное положение закона об обязательности членства в товариществе, без добровольного волеизъявления домовладельца, признано не соответствующим Конституции. В соответствии с законодательством право голоса застройщика в товариществе имеет следующие ограничения: - после передачи прав собственности на 30% помещений в кондоминиуме другим домовладельцам, кроме застройщика, как минимум 30% членов правления должны быть избраны путем голосования этих домовладельцев; - после передачи прав собственности на 40% помещений в кондоминиуме другим домовладельцам, кроме застройщика, как минимум 40% членов правления должны быть избраны путем голосования этих домовладельцев; - после передачи прав собственности на более чем 50% помещений в кондоминиуме другим домовладельцам, кроме застройщика, или через два года с момента регистрации товарищества все члены правления должны быть избраны путем голосования домовладельцев без участия застройщика. Выборы членов правления должны проводиться на общем собрании товарищества собственников жилья не позднее 60 дней после события, обуславливающего необходимость таких выборов. Ни товарищество, ни кто-либо из домовладельцев в кондоминиуме не несут ответственности по искам к товариществу, возникшим в период, когда застройщик осуществлял контроль над правлением товарищества, или по искам, связанным с осуществлением застройщиком особых прав. Застройщик освобождает товарищество и домовладельцев от таких исков и принимает всю ответственность на себя. Любой договор (договор на управление, обслуживание и эксплуатацию, договор аренды и т. п.), заключенный между застройщиком и товариществом в период, когда застройщик осуществлял контроль над правлением товарищества собственников жилья, может быть прекращен товариществом в любое время, о чем другая сторона должна быть уведомлена не менее чем за 60 дней. При этом товарищество не несет штрафных санкций за досрочное расторжение договора. Передача жилого дома в управление товариществу При создании жилищного товарищества, объединившего собственников жилых и нежилых помещений дома и получившего право представлять их интересы, возможны следующие варианты управления дома, находящегося в коллективной собственности: товарищество заключает с частным предприятием, имеющим лицензию, либо с дирекцией единого заказчика муниципального округа соглашение о передаче прав управления имуществом (жилыми и нежилыми помещениями) членов товарищества; по соглашению собственников жилых и нежилых помещений и по их поручению товарищество принимает на себя управление зданием. Для осуществления указанных функций жилищному товариществу необходимо получить лицензию. Какой из способов управления кондоминиумом выбрать, домовладельцы решают на общем собрании. Передача дома в управление товарищества собственников жилья осуществляется на основании решения бывшего собственника этого дома или уполномоченного им органа (распоряжения главы местного исполнительного органа власти и т. п.) при представлении следующих документов: а) свидетельства о регистрации товарищества собственников жилья в качестве юридического лица; б) копий учредительных документов товарищества; в) протокола общего собрания собственников помещений с решением о передаче товариществу прав на управление строением. Кроме того, в г. Москве необходимо представить свидетельство (сертификат) руководителя правления товарищества об окончании курса обучения основам управления жилыми зданиями, а также лицензию на право управления домом, полученную в установленном порядке в Московской лицензионной палате. На основании решения бывшего собственника дома (уполномоченного им органа) жилой дом передается в управление товариществу путем составления акта приема-передачи. После приемки дома в управление товарищество обязано обратиться в соответствующее Бюро технической инвентаризации для проведения правовой перерегистрации и внесения изменений в технический паспорт здания. При этом необходимо представить следующие документы: а) решение бывшего собственника либо уполномоченного органа о передаче дома в управление товариществу собственников жилья; б) копии учредительных документов товарищества; в) список собственников помещений (в том числе не являющихся членами товарищества) с указанием реквизитов правоустанавливающих документов; г) протокол общего собрания собственников помещений, принявшего решение о передаче дома в управление жилищному товариществу (подписи принявших решение- собственников должны быть заверены руководством товарищества и скреплены его печатью); На основании указанных документов БТИ делает в техническом паспорте отметку, что жилой дом управляется товариществом собственников жилья, а также по запросу правления товарищества выдает выписку из технического паспорта. После правовой регистрации в БТИ правлению товарищества необходимо оформить право пользования земельным участком с расположенным на нем домом. При передаче товариществом прав управления собственностью членов товарищества муниципальной или частной жилищной организации необходимо представить в БТИ следующие документы: а) соглашение товарищества собственников жилья с муниципальным или частным предприятием по управлению жилищным фондом об управлении зданием; б) копии учредительных документов товарищества; в) заверенный список собственников помещений, в том числе не являющихся членами товарищества, с указанием реквизитов правоустанавливающих документов на право собственности; г) протокол общего собрания собственников помещений с решением о передаче дома в управление соответствующей муниципальной или частной жилищной организации. На основании данных документов БТИ делает в техническом паспорте на дом запись о том, что здание передано в управление соответствующему муниципальному или частному предприятию по управлению жилищным фондом. Организация, выполняющая функции по управлению строением (дирекция единого заказчика, другая муниципальная или частная организация, товарищество собственников жилья), ведет техническую документа цию на дом, учитывает его на балансе и выполняет функции балансодержателя. При этом учет балансовой стоимости помещений, находящихся в частной и муниципальной (государственной) собственности ведется отдельно. В аналогичном порядке ведется учет площади жилых и нежилых помещений строения. Акт приема-передачи жилого дома по адресу: ___________________________________________________ в управлении ____________________________________________________________ (наименование принимающего юридического лица) Комиссия в составе: ________________________________ (руководителя принимающего юридического лица - фамилия, имя, отчество) действующего на основании устава, и _________________________ (наименование жилищной организации, дирекции единого заказчика, руководителя передающей организации - фамилия, имя, отчество), действующего на основании устава, главного (старшего) бухгалтера принимающей стороны _________________________________________ (фамилия, имя, отчество) составили настоящий акт о нижеследующем: жилищный фонд ______________________ (наименование собственника) в объеме __________________________________________ (количество строении, их характеристика) балансовой стоимости ________________________ - тыс. руб., передаются в управление _____________________ (наименование принимающего юридического лица) Приемка произведена на основании распоряжения. от "___" ___________ ___г. № _________________ Особые условия (юридические адреса сторон) Приложение к акту приема-передачи 1. Список передаваемых жилых зданий. 2. Акты технического состояния передаваемого жилищного фонда. 3. Акт передачи технической документации (в случае ее отсутствия на момент передачи передающая организация обязана восстановить недостающую документацию за свой счет). Право собственности на помещения в кондоминиуме Собственником помещения в кондоминиуме (домовладельцем) может быть любое физическое или юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации и муниципальное образование. Помещение в кондоминиуме может принадлежать нескольким собственникам на праве общей собственности, выступающим как один домовладелец, а один домовладелец может иметь в собственности несколько помещений в кондоминиуме. Права владения, пользования и распоряжения помещениями в кондоминиуме, находящимися в частной, государственной, муниципальной или иной форме собственности, регулируются общими нормами гражданского законодательства. Общим имуществом в кондоминиуме принято считать обслуживающие более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, переназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и служащие его использованию. Границы земельных участков в существующей застройке населенных пунктов, входящих в состав кондоминиума, определяются действующими землеотводами. Размеры земельных участков для вновь строящихся объектов в кондоминиуме определяются в соответствии с требованиями градостроительных нормативов исходя из условий обеспечения минимальных противопожарных и санитарных разрывов между зданиями в застройке населенных пунктов, доступа ко всем частям имущества. Органы, уполномоченные устанавливать границы и размеры земельных участков в кондоминиумах, обязаны в срок не позднее двух месяцев после обращения домовладельцев установить границы и размеры земельного участка в кондоминиуме. Общее имущество в кондоминиуме находится в общей долевой собственности домовладельцев и не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения в кондоминиуме. Объекты общего имущества по соглашению домовладельцев могут быть переданы в пользование какому-нибудь лицу или лицам в случае, когда это не связано с нарушением прав и интересов домовладельцев. Доля каждого домовладельца в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме (доля участия) пропорционально доле принадлежащих ему помещений в кондоминиуме, измеренных в метрах квадратных площади, если решением общего собрания домовладельцев или иным законным соглашением участников долевой собственности на общее имущество не установлено иное. Доля участия домовладельца - собственника комнаты (комнат) в коммунальной квартире определяется исходя из приходящейся на него общей площади в квартире, установленной пропорционально находящейся в его собственности жилой площади, или в иной единообразной форме, установленной соглашением домовладельцев. Доля участия по соглашению домовладельцев может быть установлена разной для различных групп домовладельцев (в зависимости от вида принадлежащих им помещений в кондоминиуме). Земельные участки (в существующей застройке), на которых расположены жилые здания и иные объекты недвижимости, входящие в состав кондоминиума, передаются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в нормативных размерах бесплатно. Сверхнормативная территория в случае ее расположения в границах жилой группы или двора кондоминиума может быть приобретена в собственность или получена в аренду в качестве самостоятельной единицы кондоминиума наравне с помещениями домовладельцами или товариществом. Если домовладельцы или товарищество отказываются от приобретения в собственность или получения в аренду сверхнормативных территорий, эти территории остаются в государственной или муниципальной собственности и используются в соответствии с действующим законодательством. Передача в собственность бесплатно нормативной части земельных участков и продажа или передача в аренду сверхнормативной части земельных участков осуществляются государственными органами исполнительной власти или органами местного самоуправления. Размер земельной доли каждого домовладельца в кондоминиуме устанавливается путем умножения площади помещения на удельный показатель земельной доли для зданий разной этажности. Прилегающий земельный участок и иное общее имущество в кондоминиуме могут быть обременены правом ограниченного пользования (сервитутом) другими лицами. Новые сервитута устанавливаются по со- глашению между лицом, требующим установление сервитута, и домовладельцами. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом. Необходимо учитывать, что доля собственности каждого домовладельца в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме следует судьбе права собственности на помещение в кондоминиуме, принадлежащее этому домовладельцу. При этом доля собственности нового домовладельца в праве общей собственности на общее имущество равна доле предшествующего домовладельца. При подготовке предложения о продаже помещения в кондоминиуме, продавцу необходимо помнить, что, кроме обычных технических характеристик, сообщаемых покупателю при продаже помещений, он обязан предоставить документы со следующими сведениями: 1) при отсутствии товарищества: а) данные о наличии или об отсутствии задолженности по оплате расходов по содержанию помещения и общего имущества; б) сведения о залоге помещений; в) сведения о страховании общего имущества в кондоминиуме; 2) при наличии товарищества в дополнение к перечисленным сведениям сообщаются: а) данные действующего бюджета и финансового отчета товарищества; б) сведения о любых известных капитальных затратах, которые товарищество собирается произвести в течение двух предстоящих лет, и сведения о любых сборах и накоплениях, которые могут возникнуть в связи с этими затратами. Кроме того, в дополнение к этим сведениям представляется устав товарищества, определяющий права и обязанности будущего домовладельца. Важно помнить, что продавец несет ответственность за убытки, понесенные покупателем помещения в результате непредставления указанных сведений либо искажений или неточностей, содержавшихся в официальном предложении о продаже помещения. При приобретении смежного помещения или смежной части иного недвижимого имущества домовладелец может убрать или перенести любые разделительные перегородки или проделать в них либо в стенах проемы (включая случаи, когда эти перегородки либо стены полностью или частично являются общим имуществом в кондоминиуме), если подобные действия не ослабляют несущую способность здания, не нарушают систему функционирования инженерных коммуникаций, механического или иного оборудования здания. Границы между смежными помещениями могут быть передвинуты, или существующие помещения могут быть разделены на два или более помещений без согласия других домовладельцев в том случае, если подобные передвижки или разделы не влекут за собой изменения границ других помещений или доли участия других домовладельцев. Данная ре- конструкция помещений может быть произведена, если любые вновь образуемые помещения будут иметь отдельные входы, а жилые помещения - санузел и кухню и если это не противоречит законодательству, а в случае существования товарищества- его уставу, и только после внесения соответствующей поправки в паспорт домовладения на основании заявления домовладельца этих помещений. При наличии товарищества заявление подается в товарищество, которое готовит и регистрирует необходимые поправки к паспорту домовладения, отражающие раздел помещения или перенос границ между смежными помещениями, их размеры и порядковые номера, изменения долей участия собственников таких помещений. Все эти работы ведутся за счет домовладельцев, подавших заявление на изменение границ или раздел помещений. Домовладелец вправе осуществлять подобную регистрацию помещений только при наличии соответствующего разрешения органов архитектуры и градостроительства. Членство в товариществе Членами товарищества могут быть домовладельцы - собственники помещений в кондоминиуме. По решению собственников государственного и муниципального имущества членами товарищества собственников жилья могут быть юридические лица - государственные и муниципальные организации, которым помещения в кондоминиуме принадлежат на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления. Интересы несовершеннолетних членов товарищества представляют их родители, опекуны или попечители. У домовладельцев членство в товариществе возникает с момента регистрации товарищества собственников жилья. В ст. 32 Закона "О товариществах собственников жилья" говорится, что лица, приобретающие помещения в кондоминиуме после организации товарищества, становятся его членами немедленно после возникновения у них права собственности на помещение. Согласно постановлению Конституционного Суда Российской Федерации от 3 апреля 1998 года № Ю-П данное положение закона признано не соответствующим Конституции Российской Федерации (в той мере, в какой оно допускает обязательность-членства в товариществе собственников жилья без добровольного волеизъявления домовладельца). Член товарищества вправе с учетом требований устава и законодательства использовать общее имущество в соответствии с его назначением и на условиях общего владения, пользования и распоряжения этим имуществом. Членство в товариществе прекращается с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещения в кондоминиуме в связи со смертью гражданина, с ликвидацией юридического лица, отчуждением имущества или по иным основаниям. В случае смерти гражданина - члена товарищества либо при реорганизации юридического лица - члена товарищества правопреемники (наследники) входят в товарищество с момента возникновения права собственности на помещение в кондоминиуме. При отсутствии наследников по закону и по завещанию судьба помещения определяется нормами наследственного права. Органы управления товариществом Органами управления товарищества собственников жилья являются: - общее собрание членов товарищества; - правление товарищества. Высшим органом управления товариществом является общее собрание членов товарищества, которое созывается в порядке, определенном уставом товарищества. К исключительной компетенции общего собрания членов товарищества относятся: внесение изменений и дополнений в устав товарищества; решение о реорганизации и ликвидации товарищества; принятие решений об отчуждении, о сдаче в аренду, залоге или передаче иных прав на имущество товарищества домовладельцам или третьим лицам; предоставление сервитутов и иных прав пользования общим имуществом в кондоминиуме; принятие решений о приобретении, строительстве, реконструкции, в том числе с расширением (надстройкой), возведении хозяйственных построек и других сооружений, ремонте недвижимого имущества в кондоминиуме; принятие решения о получении заемных средств, включая банковские кредиты; определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества; введение ограничений на использование общего имущества; избрание правления и ревизионной комиссии; утверждение годового финансово-хозяйственного плана и отчета о его выполнении; установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества; образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного, на восстановление и проведение ремонта кондоминиума и оборудования; рассмотрение жалоб на правление, председателя правления и комиссии товарищества; принятие и изменение по представлению председателя правления правил внутреннего распорядка обслуживающего персонала товарищества, положения об оплате труда; определение размера вознаграждения членам правления, товарищества. Уставом товарищества к компетенции общего собрания членов товарищества может быть также отнесено решение иных вопросов. Кроме того, общее собрание имеет право решать вопросы, отнесенные к компетенции правления. Годовое общее собрание членов товарищества проводится не позднее 60 дней после окончания финансового года. Внеочередное общее собрание может быть созвано по инициативе правления, членов товарищества, обладающих 10 и более процентами голосов от общего числа голосов в товариществе, а также по требованию ревизионной комиссии, органа местного самоуправления. Если иное не определено в уставе товарищества, члены товарищества обладают на общем собрании количеством голосов пропорционально доле участия. Ведет общее собрание председатель правления или его заместитель, а в случае их отсутствия - один из членов правления. Если указанные лица отсутствуют, председательствующий может быть избран из числа членов товарищества. Решение о реорганизации и ликвидации товарищества, об отчуждении, о сдаче в аренду, залоге или передаче иных прав на имущество товарищества, представление сервитутов или иных прав пользования общим имуществом, решения о приобретении, строительстве, реконструкции, ремонте недвижимости в кондоминиуме, о получении заемных средства, об определении направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества принимаются не менее чес 2/3 голосов от общего числа голосов членов товарищества. По остальным вопросам решения принимаются большинством голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей. Уставом товарищества могут быть предусмотрены раздельное голосование по группам домовладельцев в зависимости от вида принадлежащих им помещений в кондоминиуме и решаемых вопросов, а также увеличение количества голосов, необходимых для принятия решений по вопросам, отнесенным к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества. Правление товарищества осуществляет руководство текущей деятельностью товарищества и вправе принимать решения по всем вопросам его деятельности, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания. Правление - исполнительный орган товарищества, подотчетный общему собранию членов товарищества. Избирается правление из числа членов товарищества общим собранием на срок, установленный уставом, но не более чем на два года. Если в государственной или муниципальной собственности находится более 30% площади всех помещений в кондоминиуме, представитель со- ответствующего члена товарищества входит в правление в обязательном порядке. Исключения составляют случаи, предусмотренные Законом Российской Федерации "О товариществах собственников жилья". В обязанности правления входят: соблюдение товариществом действующего законодательства и требований устава; составление годового бюджета товарищества, смет и отчетов, представлением их на утверждение общему собранию; представительство товарищества; контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов; заключение договоров от имени товарищества; управление кондоминиумом или заключение договоров на управление; заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт недвижимого имущества в кондоминиуме; наем рабочих и служащих для обслуживания кондоминиума и увольнение их; ведение списка членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и отчетности; созыв и организация проведения общего собрания; иные обязанности, вытекающие из устава товарищества. Кроме того, правление вправе распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом. Заседание правления признается правомочным при участии в нем большинства членов правления. Правление избирает из своего состава председателя на срок, установленный уставом. Председатель обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества. Указания и распоряжения председателя обязательны для выполнения. Председатель действует и подписывает от имени товарищества платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не подлежат обязательному одобрению правлением или общим собранием. Председатель разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания правила внутреннего распорядка обслуживающего персонала товарищества, положение об оплате их труда, а также созывает заседание правления в сроки, установленные уставом товарищества. Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества избирается общим собранием не более чем на 2 года. Ревизионная комиссия, состоящая более чем из одного ревизора, избирает из своего состава председателя. Следует учитывать, что в состав ревизионной комиссии не могут входить члены правления товарищества. Ревизионная комиссия обязана: проводить плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности товарищества не реже одного раза в год; представлять общему собранию заключение по бюджету, годовому отчету и размерам обязательных платежей и взносов; отчитываться перед общим собранием о своей деятельности. Хозяйственная деятельность товарищества Товарищество вправе заниматься хозяйственной деятельностью, предусмотренной его уставом для достижения целей, ради которых оно создано. К видам хозяйственной деятельности, которые может осуществлять товарищество собственников жилья, относятся: управление обслуживанием, эксплуатацией и ремонтом недвижимого имущества в кондоминиуме; строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в кондоминиуме; сдача в аренду, в наем либо продажа недвижимости, входящей в состав кондоминиума и находящейся в собственности товарищества (в случае недостаточности средств, необходимых для содержания и улучшения общего имущества кондоминиума). Товарищество не вправе заниматься хозяйственной детальностью, не предусмотренной уставом товарищества. Для осуществления своих функций товарищество вправе: иметь в собственности помещения в кондоминиуме; заключать договоры на управление и (или) обслуживание и эксплуатацию общего имущества, в том числе помещений, находящихся в собственности товарищества, с любым физическим лицом или организацией любой формы собственности в соответствии с законодательством; организовывать собственное домоуправление для обслуживания недвижимого имущества в кондоминиуме, пользующееся правами жилищ-но-коммунальной организации и расчетным счетом товарищества; определять бюджет товарищества на год, включая необходимые расходы по текущей эксплуатации и ремонту общего имущества, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные законодательством и уставом товарищества цели; устанавливать на основе принятого годового бюджета товарищества размеры платежей, сборов и взносов для каждого домовладельца в соответствии с его долей участия; пользоваться кредитами банков в порядке и на условиях, предусмотренных законодательством; выполнять работы и оказывать услуги членам товарищества; передавать на договорных началах материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим ему услуги; продавать и передавать коммерческим и некоммерческим организациям, гражданам, обменивать, сдавать в аренду, передавать по договору найма оборудование, инвентарь и другие материальные ценности, а также списывать их с баланса фонда товарищества, если они изношены или морально устарели; предъявить к домовладельцу иск с требованием компенсации за неуплату обязательных платежей и неуплату иных общих расходов и взносов, установленных гражданским законодательством (в случае неисполнения домовладельцами своих обязанностей по участию в общих расходах); требовать полного возмещения причиненных товариществу убытков в результате невыполнения домовладельцем обязательств по уплате обязательных платежей и оплате иных общих расходов и взносов, в том числе в судебном порядке. Кроме того, в случаях, когда это не связано с нарушением законных прав и интересов домовладельцев, товарищество вправе: а) предоставлять в пользование или ограниченное пользование (сервитут) объекты общего имущества какому-нибудь лицу или лицам; б) получать в бессрочное пользование либо получать, или приобретать в собственность земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации; в) в соответствии с градостроительными нормами и правилами в установленном порядке надстраивать, перестраивать со сносом или без объекты общего имущества или помещения, находящиеся в собственности товарищества; г) осуществлять в соответствии с градостроительными нормами и правилами застройку на прилегающих и выделенных земельных участках; д) совершать иные действия и заключать сделки, отвечающие целям и задачам товарищества. В ходе осуществления своей деятельности товарищество обязано: обеспечивать выполнение требований действующего законодательства, а также устава товарищества; выполнять договорные обязательства; обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в кондоминиуме; обеспечивать выполнение всеми членами товарищества их обязанностей по содержанию и ремонту недвижимого имущества в кондоминиуме; обеспечивать соблюдение интересов всех членов товарищества при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью, а также при распределении между домовладельцами издержек по содержанию и ремонту общего имущества в кондоминиуме; пресекать действия третьих лиц, затрудняющих либо препятствующих реализации прав владения, пользования и в установленных пределах распоряжения домовладельцами общим имуществом; представлять интересы членов товарищества в жилищных отношениях, отношениях собственности, а также в иных отношениях с третьими лицами, в случаях, предусмотренных законодательством либо уставом товарищества. Для осуществления своей деятельности товарищество имеет определенные средства и имущество. Средства товарищества состоят из: - вступительных и иных взносов, обязательных платежей членов товарищества; - доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленной на осуществление установленных законодательством целей, задач и обязанностей товарищества; - дотаций на эксплуатацию, текущий и капитальный ремонты, коммунальные услуги и иных дотаций; - прочих поступлений. По решению общего собрания товарищество может часть своих свободных денежных средств помещать в облигации, сертификаты, акции и другие ценные бумаги, а также образовывать специальные фонды, расходуемые на цели, соответствующие предусмотренным в уставе задачам. Порядок образования специальных фондов определяется общим собранием членов товарищества. В собственности товарищества могут находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, входящее в состав кондоминиума. В своем уставе товарищество вправе ограничивать (в разумных пределах) цели использования нежилых помещений в кондоминиумах, находящихся в собственности домовладельцев, только в случае, когда это связано с защитой прав и интересов других домовладельцев. Товарищество имеет право заключать договоры ипотек, используя в качестве залога принадлежащие ему помещения, а также может договориться с кредитором (кредиторами) о том, что оно принимает на себя определенные обязательства по отношению к ним, в том числе следующие: - извещать в письменной форме кредитора о фактах, отрицательно влияющих или могущих иметь отрицательное влияние на физическое состояние недвижимости в кондоминиуме и финансовое состояние товарищества; - не изменять соответствующих положений устава товарищества без согласия кредитора; - не предпринимать определенных соглашением действий, касающихся недвижимости в кондоминиуме, включая любую форму отчуждения, залог, передачу других имущественных прав на объекты собственности, ликвидацию и реорганизацию товарищества, а также залог или передачу прав на будущие доходы или иные поступления товарищества; - извещать в письменной форме о задолженностях домовладельца -собственника заложенного помещения по платежам в общих расходах или о любых намерениях товарищества взыскать задолженность домо- владельца по общим расходам через обращение взыскания на недвижимость, являющуюся предметом ипотеки; - обязательства по другим вопросам, не противоречащим законодательству, по которым достигнута договоренность между товариществом и кредитором. Основные положения соглашений с кредиторами, предоставляющими ипотечные кредиты, могут быть включены в устав товарищества перед любыми настоящими и будущими кредиторами, предоставляющими ипотечные кредиты товариществу или любому домовладельцу в кондоминиуме. Следует иметь в виду, что кредитор, предоставивший кредит под залог любой части недвижимого имущества в кондоминиуме, имеет право проверять финансовую документацию товарищества. По запросу кредитора товарищество обязано предоставлять копию последнего финансового отчета. По решению общего собрания членов товарищества доход, полученных в результате хозяйственной деятельности товарищества, используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, средства которых расходуются на цели, соответствующие предусмотренным в уставе задачам. Дополнительный дохода может быть направлен на иные цели деятельности товарищества, предусмотренные Законом Российской Федерации "О товариществах собственников жилья" и уставом товарищества. Страхование имущества товарищества Товарищество может осуществлять страхование принадлежащего ему имущества, включенного в список общего имущества, от любых видов риска прямого физического ущерба, а также осуществлять страхование ответственности с целью защиты товарищества и домовладельцев в случае иска по поводу ущерба, нанесенного имуществу или физическим лицам на объектах общего имущества. При этом домовладельцы - собственники помещений в кондоминиуме осуществляют их страхование самостоятельно. В случае ущерба, нанесенного кондоминиуму в результате страхового случая, страховое возмещение выплачивается товариществу или специально назначенному доверенному представителю для последующего использования в интересах домовладельцев и ипотечных кредиторов. Суммы страховых выплат, полученных для компенсации ущерба от несчастного случая, в первую очередь используются на восстановление и ремонт кондоминиума, если товарищество не примет решение ликвидировать товарищество. В последнем случае получатель страховой компенсации - товарищество, или его доверительный представитель, - распределяет средства среди кредиторов, представивших ссуды под залог недвижимости в кондоминиуме, в соответствии с законодательством. Остаток средств после уплаты платежей (в случае наличия) распределяется между домовладельцами согласно их доле участия. Обслуживание и эксплуатация недвижимости в кондоминиумах Для обеспечения сохранности недвижимого имущества, безопасности и комфортности проживания или пребывания в нем граждан обслуживание и эксплуатация недвижимости в кондоминиуме должны осуществляться физическими или юридическими лицами, имеющими лицензию на осуществление ремонтно-эксплуатационной или строительной деятельности (если закон предусматривает наличие такой лицензии). Лица, осуществляющие ремонтно-эксплуатационную или строительную деятельность, выполняют работы по содержанию и ремонту недвижимого имущества, предоставлению коммунальных услуг, строительству дополнительных объектов в кондоминиуме по. договорам с лицами, управляющими кондоминиума (домовладельцами, уполномоченными государством или органами местного самоуправления службами заказчика, товариществами собственников жилья или уполномоченными ими на то управляющими - физическими лицами и организациями). Ремонтно-эксплуатационное обслуживание кондоминиума либо выполнение несложных строительных работ могут осуществляться непосредственно домовладельцами или товариществом собственников жилья. При этом товарищество должно иметь соответствующее специальное разрешение (лицензию) на право осуществления тех видов деятельности, которые отнесены в перечень лицензируемых. В домах, где собственниками помещений выступают как граждане и юридические лица, так и муниципальные и государственные органы, последние входят в товарищество собственников жилья с долей участия, соответствующей размеру муниципальной (государственной) собственности на жилые и нежилые помещения в здании, с долей в общих расходах и количеством голосов, соответствующих доле участия. Отношения собственников жилых и нежилых помещений здания, находящегося в коллективной (совместной) собственности, строятся на основе соглашения. По муниципальному жилищному фонду представителем муниципальных органов в товариществе является дирекция единого заказчика муниципального округа. По государственному (ведомственному) жилищному фонду представителем государственных органов в товариществе является организация, в полном хозяйственном ведении или управлении которой находится строение. В товариществах, в которых одним из собственников помещений выступают муниципальные (государственные) органы, дотации выделяются ими как по помещениям, находящимся в муниципальной (государственной) собственности, так и по помещениям, перешедшим в частую собственность в порядке бесплатной приватизации. Перечисление средств проводится на основании договора, заключаемого между муниципальной (государственной) структурой, осуществляющей финансирование, и товариществом собственников жилья (если дом находится в ее управлении). В тексте договора необходимо включить следующие положения: о предоставлении товариществом бухгалтерской и статистической отчетности о доходах, об использовании средств и размерах финансируемого жилищного фонда по видам собственности, в частности: - муниципальной (государственной); - частной в результате приватизации; о предоставлении сведений о размерах помещений, перешедших в частную собственность в результате совершения вторичной сделки (дарения, наследования, купли-продажи и т. п.); об ответственности товарищества за достоверность и своевременность предоставляемой информации и отчётности, штрафные санкции за нарушение условий договора. Муниципальные жилищные и ремонтно-эксплуатационные организации не вправе отказать товариществам собственников жилья в принятии их домов соответственно в управление или на техническое обслуживание по действующим на соответствующий период ценам и тарифам. Ресурсоснабжающие организации обязаны отпускать тепловую, электрическую энергию, воду, обеспечивать прием сточных вод для помещений, находящихся в частной собственности и управлении товарищества собственников жилья или иной организации, по тарифам, устанавливаемым для населения. В кондоминиуме содержание и ремонт помещений, находящихся в частной, муниципальной, государственной или иной форме собственности, осуществляется за счет домовладельцев - собственников этого имущества. Неиспользование домовладельцем принадлежащих ему помещений либо отказ от пользования общим имуществом не является основанием для освобождения домовладельца полностью или частично от участия в общих расходах на содержание и ремонт общего имущества в кондоминиуме. Домовладельцы несут ответственность за своевременность платежей нанимателей либо арендаторов принадлежащих им помещений. Общим собранием товарищества собственников жилья может быть предусмотрена возможность внесения отельных платежей нанимателями либо арендаторами в соответствии с договором найма либо аренды (платежей за содержание и ремонт общего имущества, части платежей за коммунальные услуги) непосредственно на счет товарищества. Общие размеры обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества устанавливаются на основе учета единых правил и норм, утвержденных органами местного самоуправления, и обеспечивают возмещение издержек на обслуживание, текущий и профилактический ремонты, а также возмещение издержек на капитальный ремонт общего имущества. Размер обязательных платежей каждого домовладельца на содержание и ремонт общего имущества пропорционален его доле в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме (доле участия). При нанесении домовладельцем лично или лицами, проживающими с ним совместно, а также любыми другими лицами, занимающими помещение в соответствии с договором аренды или на основании какого-либо другого права, предоставленного домовладельцем, ущерба имуществу других домовладельцев либо общему имуществу домовладелец обязан за свой счет устранить нанесенный ущерб. Домовладелец в кондоминиуме обязан обеспечить надлежащее содержание и ремонт помещений, находящихся в его собственности.   Примерный договор о финансировании жилищного фонда, находящегося в управлении товариществ собственников жилья Дирекция единого заказчика ________________________ муниципального округа _________________ административного округа, в лице ___________________________________:, действующего на основании устава, и товарищество собственников жилья в жилом доме, в лице __________________________, действующего на основании устава, и товарищество собственников жилья в жилом доме, в лице __________________________, действующего на основании устава, заключили настоящий договор о нижеследующем: I. Предмет договора Финансирование содержания жилых помещений, находящихся в управлении товарищества, и соответствующей доли общего пользования дома. II. Права и обязанности сторон 2.1. Дирекция единого заказчика: 2.1.1. Перечисляет товариществу средства на содержание и ремонт жилищного фонда в порядке, предусмотренном настоящим договором, на основе расчетов, являющихся его неотъемлемой частью. 2.1.2. Имеет право проверять достоверность представляемых товариществом данных статистической и бухгалтерской отчетности. 2.1.3. В случае несвоевременного представления товариществом бухгалтерской и статистической отчетности средства, указанные в п. 2.1.1 настоящего договора, перечисляются в 10-дневный срок после представления отчетности влечет за собой прекращение финансирования. 2.2. Товарищество представляет Дирекции единого заказчика: - ежеквартально бухгалтерскую отчетность и отчетность по формам 1-ММ и 5-ЖХ об использовании перечисленных дирекцией средств и размерах площадей жилых и нежилых помещений строения: а) муниципальная (государственная): общая - ; в том числе жилая - ; б) частная, в результате приватизации: общая - ; в том числе жилая - ; в) частная, в результате совершения вторичной сделки: общая - ; в том числе жилая - ; - ежегодно представляет статистическую отчетность по, форме 1 - жилфонд; - прочую отчетность, составляемую эксплуатирующими жилищный фонд организациями (по мере необходимости и с учетом видов работ). III. Прочие условия 3.1. Объемы перечисляемых средств согласовываются сторонами ежеквартально путем подписания соответствующих протоколов, которые являются неотъемлемой частью настоящего договора. В протоколах должны учитываться изменения цен и тарифов, информационные процессы, изменения объемов финансируемого жилищного фонда, а также остатки неиспользованных бюджетных средств. 3.2. Споры по настоящему договору разрешаются в установленном законом порядке. 3.3. Настоящий договор заключается на срок не менее одного года, условия его могут меняться по соглашению сторон. Юридические адреса сторон: ____________________________________________________ ____________________________________________________     Охранное обязательство по обеспечению сохранности, содержания, использования, ремонта и реставрации жилых помещений (квартир, комнат), находящихся в собственности граждан и расположенных в домах - памятниках истории и архитектуры. ___________________________________________________________ (фамилия, имя, отчество собственника жилого помещения) ___________________________________________________________ (наименование памятника, его местонахождение, охранный номер, номер квартиры или комнаты)   обязуются в следующем: 1. Принимать меры к обеспечению сохранности жилого помещения (квартиры, комнаты), расположенного в доме - памятнике истории и архитектуры, в соответствии с рекомендациями Управления государственного контроля охраны и использования памятников истории и культуры г. Москвы (УГК ОИП г. Москвы). 2. Производить ремонт, реставрацию жилого помещения только при наличии специального разрешения УГК ОИП г. Москвы и под его контролем. 3. Использовать жилое помещение в объеме, обеспечивающем его сохранность. 4. О внесении соответствующих изменений в учетную документацию уведомлять УГК ОИП г. Москвы о предлагаемом изменении субъектов собственности. 5. Сообщать УГК ОИП г. Москвы о повреждениях жилого помещения, повреждении или гибели его интерьеров, имеющих архитектурную или художественную ценность. 6. Передавать жилые помещения (квартиры, комнаты) в домах-памятниках истории и архитектуры в собственность проживающих в них граждан только по описи, фиксирующей все элементы интерьеров, имеющих архитектурную или художественную ценность. 7. Вносить в опись все элементы интерьеров жилого помещения, имеющие историко-архитектурную, художественную или иную культурную ценность: а) общее состояние внутренних архитектурно-конструктивных и декоративных элементов жилого помещения ________________; б) тип перекрытий и потолков _______________________; в) типы полов _________________________________; г) типы дверей (включая служебные, - ведущие в чуланы, кладовые, чердаки, подвалы, погреба, люки и т. д.) ___________________; д) типы печей, изразцов, печных приборов _______________; е) типы лестниц внутри жилого помещения (включая подвальные и чердачные) _____________________________________ ; ж) типы оконной столярки, в том числе окон на лестницах или во внутренних стенах (независимо от размера) _________________; з) лепные, скульптурные и прочие декоративные украшения ___________________________________________________.   Описи составляются специалистами-реставраторами за счет средств собственников жилых помещений. Охранное обязательство может содержать и другие мероприятия по обеспечению сохранности жилого помещения и его интерьеров, предусмотренные настоящим обязательством, осуществляются за счет средств собственника жилого помещения. В отдельных случаях мероприятия по сохранности жилого помещения мемориального характера (квартиры - памятники истории), ремонту, реставрации, а также противопожарные мероприятия могут производиться за счет средств УГК ОИП г. Москвы. В соответствии с Законом РСФСР "Об охране и использовании памятников истории и культуры" к лицам, виновным в нарушении правил охраны и использования памятников, могут быть применены штрафные санкции в соответствии с законодательством Российской Федерации, Настоящее охранное обязательство подлежит переоформлению при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу. Ответственность за соблюдение установленных настоящим обязательством порядка и условий обеспечения сохранности, содержания, использования, ремонта и реставрации жилого помещения в доме - памятнике истории или архитектуры возлагается на _____________ ________________________________ (фамилия, имя, отчество собственниц) __________________________               _____________________ (подпись)                                                            (дата) ___________________________________________________________ (фамилия, имя, отчество ответственного работника УГК ОИП г. Москвы) __________________________                _______________________ (подпись)                                                             (дата) М.П.                                                                                                  УГК ОИП